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售费用税金开发商

时间:2012-04-29 23:12:28 来源:dlzjyw.com 作者:测试专用 点击:
所决定

B由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定

C可通过比较地块的条件和使用价值来确定

D根据过去实际收益的高低来确定

106根据土地估价原则,()应成为估价的主要依据。

A既往收益B实际收益C客观收益D预期收益

107城镇土地定级中应用因素成对比较法确定权重的前提是()。

A因素间的明显差异性B因素间的可成对比较性

C因素间互补性D因素比较的可转移性

108收益还原法评估结果的准确性主要取决于()的准确程度。

A利息率B土地纯收益C土地还原率D地价指

109根据实际比较基准的不同,市场比较法可分为()。

A模拟比较分析B直接比较分析C因素对比分析D间接比较分析

110剩余法估价中,确定不动产总价的方法通常有()。

A根据实际投资状况采用重置成本法

B根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法

C根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法

D根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法

111应用市场比较法时,应具备的条件是()。

A发达的不动产市场B丰富的交易案例

C交易类型全面D待估土地与交易案例有相关性和替代性

112根据剩余法的原理,下列公式正确的有()。

A地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-销售费用-税金-开发商利润

B地价=房地产预期售价-建筑总成本-销售费用-税金-利息

C地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-销售费用-税金-开发商
利润
D地租量=市场价格-正常成本-正常利润-正常利息-正常税金

113成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外,还应加上
()。
A利息B利润C税金D土地增值收益

114用路线价估价法评估地价,除对宗地进行深度修正外,还应进行()等。

A宽度修正B容积率修正C宽深比修正D年期
修正
115影响建筑物价格的主要因素有()等。

A建筑物重置价B建筑物高度C建筑物用途D
建筑物朝向
116在宗地估价报告的价格定义中,必须明确的内容主要有()等。

A土地使用权年限B土地用途C评估日期D土地
开发程度
117我国的地价体系包含有()等价格类型。

A基准地价B标定地价C土地交易底价D评估
地价
118评估基准地价时,收集的资料应()。

A及时填入表格B具有代表性

C均为市场交易价格D按实地位置标注到工作底图上

119通过地价管理,可起到()等作用。

A防止地价暴涨B防止土地过度投机

C规范交易行为D加大土地供给量

120影响建筑物重置价格的因素有()。

A建筑结构B实际租金C建筑材料D物价水平
第二部分计算题
(共4题,每题15分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的

要求列出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留2位小数。请在每题
下方空白处答题)一二三四总分

一、某开发区土地开发完成后,需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到
“七通一平”,可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50
年。
开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩,在
开发期内均匀投入,土地开发周期20个月,贷款月利率为1%,按月计算复利;土地开
发的投资回报率要求达到20%,土地增值收益率要求达到10%,土地还原率取8%。
请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。

二、现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取
得,后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建
成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市
场调查情况如下:
(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万
元,此外出租时可收取押金60万元,押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元;
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。

三、某城市有一宗住宅用地,需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资
料:(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例,待
估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示,
其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较,表中修正系数为正数的,表示交
易案例的条件优于待估宗地,表中系数为负数的,表示交易案例条件比待估宗地差。
项目用地宗地成交价
(元/m2)交易时间土地使用年期
(年)容积率〖〗区域因素修正
系数(%)个别因素修正
系数(%)
A12001999年10月1日702 3-11

B15601999年8月1日7030-5-2

C16501999年12月1日5030-5-2

D14002000年5月1日4025-6-3

待估宗地2000年10月1日702
(2)土地还原率为7%;
(3)该市住宅地价指数以1999年1月1日为100,以后平均每月上涨1个百分点;
(4)该市住宅地价的容积率修正系数如下表:

容积率102025304050

修正系数101821242933
请根据上述资料
1编制该城市地价指数表
2采用市场比较法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价

四、某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地,某开发公司拟建造一栋塔式住宅
楼,预计开发建设期2年,建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情,平均售价
可达3800元/平方米;开发建设过程中,建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/
平方米,第一年投入40%,第二年投入60%,并在各年内均匀投入。贷款年利息率为
585%,销售税费为不动产总价的6%。
若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权,实现相当
于不动产总价18%的利润率,请计算建筑容积率最低应为何值?

第四科目aaa2aaa土地估价实务
一二三四总分第一部分综合计算题
(共2题,每题各40分,总分80分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需
按公式计算的,要求列出公式;无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留2位(责任编辑:测试专用)
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